距离江苏省政府不到1公里，南京的核心区，一幢建于20世纪50年代、拥有24套住宅的砖木结构二层小楼，居民历经8年，终于完成小楼的原地拆除重建，这是鼓楼区虎踞北路4号5幢的故事梗概。
作为全国罕见的由居民主导的危旧楼原地拆除重建案例，新的5幢虽然最终建成，居民顺利入住，但过程却漫长、曲折。
原地拆除重建后的南京鼓楼区虎踞北路4号5幢，由原先的南入户改为北入户，4个单元变成6个单元，一梯三户变成一梯两户。摄影/本刊记者 王宇
居民最终以不到3100元/平方米的价格，守住了自己在城市核心区的居住权，并用框架结构新楼取代了老危房，房产实现增值，居住水平得到了实质改善。
但要说成功，也会有居民有不同看法：工程有瑕疵、设计有缺陷、造价超预期，尤其是部分居民质疑信息不透明、利益分配不公。
从2016年进入翻建方案的实质性讨论，到2022年完工交付，在长达6年的周旋、博弈中，分歧甚至演变成了对立，邻里之间的肢体冲突不得不依靠警方介入才可止息。
“同意排险翻建、彻底消除隐患”
李芒一直知道，212室这套建筑面积不到83平方米的房子，是父亲留下的“大麻烦”。
父亲是20世纪50年代的大学生，痴迷音乐，喜欢老房子独有的音效，当莫扎特的《小夜曲》在胶木留声机上响起，小楼的天花板与地板，会与之产生一种令人沉醉的奇妙共鸣。
父亲去世后，房子破败了，墙面吊顶脱落、楼板损坏。李芒把房子低价租给附近的大学生，自己住到了10公里外的光华门。但她躲不开老房子带来的无穷烦恼，上下水管道破损漏水，屡屡淹到楼下。最难的一次，她半夜骑着电动车赶来安抚邻居，折腾到凌晨再骑车回家。
2013年，挨着这栋楼的城西干道桥改隧，也许是施工爆破的缘故，这栋楼的外立面出现裂痕。居民们找政府反映情况，要求“彻底改造、消除隐患”。
参与几次商讨后，此前并不显眼的邻居张伟提出了更大胆的目标：原地重建。他很快开始奔走。2014年7月，5幢经南京市房屋安全鉴定处鉴定为C级局部危房。一个月后，鼓楼区住建局下达5幢危房治理排险通知。
2015年3月7日，经全体产权人、使用人签名同意，包括张伟、李芒在内的7位居民，成为翻建工程工作小组的成员，负责翻建工程全面工作。后来，小组成员几经变更，但张伟始终是绝对核心的人物。根据约定，翻建工作实行集中协商制度，不设组长，集体讨论决定。议事遵循“少数服从多数”的原则，以参与表决人数的80％同意为通过，未能参与表决者视为弃权。经表决通过的决议，全体产权人、使用人必须遵照执行。
尽管当时人心够齐，但居民自发驱动的C级险房翻建，在政策上并无路径可依，工作推进缓慢。许明退休前在鼓楼区人民法院民事审判庭担任副庭长，熟悉法律法规和政策，便查阅相关规定，于2016年3月26日向宁海路街道办事处递交了《关于要求虎踞北路4号5幢C级危房列入危旧房改造的申请》。
记者获得的一份文件显示，2016年7月28日，宁海路街道办事处的领导到这栋楼了解情况，要求产权人必须在统一认识的基础上排险翻建。8月15日，全体产权人达成一致并签名：第一，同意排险翻建、彻底消除隐患；第二，翻建过渡住房由各户自行解决；第三，自筹建设资金，按照预估每平方米1200元到1900元预收，待房屋设计、施工预算确定后，多退少补。
阁楼地下室之争
决定翻建之后，张伟提出了一个改善方针，“楼下架空防潮，楼上通风隔热”，看起来直击一层潮湿、二层闷热的痛点。但这背后还暗藏了借翻建扩大使用面积的玄机：通风隔热，楼上可以修阁楼；架空防潮，楼下可以修地下室。
根据《南京市险房翻建管理办法》，险房翻建应当严格按照“原址、原面积、原高度”的“三原”原则进行。这意味着想改善居住条件，翻建不能侵害相邻人的权利，只能在相对高度不变的情况下，在建筑物内部想办法。
按照居民的设想，建地下室是向下挖，不会改变建筑物的高度。而建阁楼就更容易，5幢是坡顶建筑，过去二层与坡顶之间，本就有一个由轻质板材隔出的闷层。但由于通风不够好、轻质板材荷载有限，居民们利用得很少。如果借着翻建，用混凝土楼板搭出坚固的阁楼，这样可以用最低的投入，最大限度地盘活闲置空间。
张伟是二楼居民，他早就想好了：阁楼必须归二楼所有，一楼居民的利益可以通过建地下室来平衡。
毕业于建筑类专业、日常工作是管理建设项目的陈毓芬，也是二楼居民，她进一步提出：如果要建设地下室，二楼居民不该承担这笔费用，一楼居民应该想好是否要付这样的成本。
一楼居民不干了。一位从事规划设计工作的一楼居民在《虎踞北路4号5幢建筑翻建意见》写道：“争取自身利益最大化的前提，应该是保障大家利益相对公平。一些人吃了粽子还要蘸糖，近乎免费占了二楼的便宜不说，还将地下室的建与不建推到前台，提出谁出资谁建设。一楼面临的是两种可能，不建??本可以另外获得利用空间，结果一无所有；建，就得掏建设的钱，而获得一个鸡肋般阴暗低矮的地下空间。而二楼，不动声色得了个阁楼空间，扩大了使用面积，坐看阳光、感受雨露、神速升值。这样的利益分配有一点点公平吗？”
5幢部分住户的阁楼。事实上，一层居民与二层居民曾有过协议，任何人不得私自占用阁楼空间。但二层居民以“开窗通风”的名义，事先在屋顶留了尺寸统一的窗户，并在街道的协调下达成窗户的定制、出资共识。房屋建成后，二层居民在天花板上凿洞，搭建楼梯通往阁楼。阁楼也因此成为一、二层居民之间的心结。摄影/本刊记者 王宇
在多位受访者的印象里，从2016年到2017年，每次开会都是不欢而散，翻建卡在改造方案上，无法推进。
张伟还提出过另一个平衡方案：一楼可以圈占绿化带形成“前庭后院”。但这一明显不符合规范的做法，让一楼居民不愿意接受。他们主张，阁楼是公共空间，应当架设公共楼梯直达，由一二楼居民平分。
事实上，为翻建方案争吵两年，是一段完全可以避免的弯路。因为无论是用阁楼、建地下室还是占绿化带，在规划上都是行不通的。
如果依照居民的设想搭建通往阁楼的楼梯，那么坡屋顶作为围合空间，就具备了可出入、可利用的条件，坡屋顶因此形成了建筑空间。按照要求，需要计入建筑面积。地下室的面积计算也是同样的道理。
而“三原”原则要求“原面积不变”，即房屋使用权证所载面积不变。要利用阁楼和地下室，必然会突破原有的建筑面积。
距离5幢不到5公里，同样是城市的核心区域，南京秦淮区石榴新村的原地翻建是秦淮区政府主导的。在确定设计思路之前，首先考虑的就是规划要求，由规划和建筑设计专业人员引导、把控。
事实上，石榴新村出于安置需求，最终就增加了建筑面积，也改变了棚户区建筑的原有高度。这表明，对于“三原”原则，并非只有机械遵守这一条路。
“‘三原’原
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